Genehmigung aufgehoben
Olten SüdWest Das Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn hat auf Beschwerden hin den Genehmigungsbeschluss des Regierungsrats für den Zonenplan, Gestaltungsplan und Erschliessungsplan Olten SüdWest vom November 2021 aufgehoben.
Als im Herbst 2015 die erste Bauetappe in Olten SüdWest, die sich auf den 2008 in Kraft getretenen Gestaltungsplan stützte, abgeschlossen war, tauchten auf vielen Seiten – bei der Grundeigentümerschaft, bei den Behörden und auch in der Bevölkerung – Fragen zum weiteren Vorgehen auf den übrigen 13 Baufeldern auf. Eine Standortbestimmung ergab, dass die gesetzte Obergrenze der Gebäudehöhe im Zusammenspiel mit der hohen Bebauungsdichte zu einer grossvolumigen und uniformen Bebauung führte und die Aussenräume unter Druck setzte.
Im September 2016 gab die Eigentümerschaft grünes Licht, um eine kooperative Anpassung des Gestaltungsplans zu konkretisieren. Gemeinsam wurde in der Folge die Zielsetzung definiert, mit mehr Flexibilität – sprich unter anderem einer Lockerung der Höhenbegrenzung – auf breiter Ebene Mehrwerte zu schaffen, gesellschaftlich, stadträumlich und ökonomisch. In der Folge wurde – in Koordination mit den kantonalen Behörden – mit einem Masterplan eine Grundlage für die Ausarbeitung eines neuen Gestaltungsplans geschaffen. Letzterer sieht unter anderem eine differenzierte Zuordnung von Nutzungen und Volumina vor und beinhaltet auch ein Freiraumkonzept und einen «Gestaltungsbeirat» sowie qualitätssichernde Verfahren in der Zone für höhere Bauten.
Zonenplan, Gestaltungsplan und Erschliessungsplan wurden im November 2021 vom Regierungsrat genehmigt. Dieser verschärfte die Sonderbauvorschriften dahingehend, dass vor der Baubewilligung für eine nächste Bauetappe mit mindestens 500 Quadratmetern Nutzfläche die Personenunterführung Hammer finanziell und baurechtlich sichergestellt sein müsse. Im Hinblick auf die Bedeutung der Stadtteilverbindung hatte die Stadt Olten schon zuvor mit dem Grundeigentümer eine Vereinbarung abgeschlossen, dass dieser – immer unter Voraussetzung des genehmigten Gestaltungsplans – die aufgrund des Planungsmehrwerts geschuldete Ausgleichsabgabe von 16,2 Millionen Franken nicht erst bei der Realisierung weiterer Baufelder entrichtet, sondern diese schon für die Mitfinanzierung der Stadtteilverbindung Hammer eingesetzt werden kann. Dem Gemeindeparlament plante der Stadtrat in der Folge für die Sitzung vom 22. September einen Projektierungskredit von 1,8 Millionen Franken für die Stadtteilverbindung zu beantragen, welche ab 2026 in Koordination mit einem 100-Millionen-Projekt Olten Hammer der SBB erstellt werden sollte.
Widerspruch zu Raumplanungsgesetz
Gegen den Regierungsratsbeschluss wurden Beschwerden vor dem Verwaltungsgericht erhoben. Unter anderem wurde beantragt, wegen des grossen öffentlichen Interesses sei auf einer vorgelagerten Ortsplanungsrevision zu bestehen. Mit der vorgesehenen Umzonung würden Reserven bis ins Jahr 2055 geschaffen, was dem Raumplanungsgesetz widerspreche: Dieses schreibe vor, dass Bauzonen so festzulegen seien, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprächen.
Das Verwaltungsgericht kommt nun in seinem Entscheid zum Schluss, der planerische Horizont sei deutlich zu weit gesteckt. Mit dem vorliegenden Plan wäre die Stadt «gebaut» oder zumindest geplant. Somit würden kommenden Generationen die Gestaltungsmöglichkeiten weggenommen. Zudem müssten Sondernutzungsplanungen während einer Gesamtrevision der kommunalen Zonenplanung in das planerische Gesamtkonzept eingeordnet werden. Das Gericht befindet zudem, die verkehrsmässige Erschliessung des Quartiers mit Blick auf die vorgesehene Nutzung sei heute ungenügend.
Parlamentsvorlage verschoben
Der Stadtrat ist erstaunt über den Entscheid des Verwaltungsgerichts: Dieses verkennt seiner Ansicht nach die Dringlichkeit und die Bedeutung einer Realisierung der Stadtteilverbindung Hammer, die dank intensiver Verhandlungen mit den SBB mit deren Umbauplänen in Olten Hammer koordiniert werden konnte und deren vorzeitige Finanzierung durch die Grundeigentümerschaft ausgehandelt wurde. Er weist zudem darauf hin, dass die Stadt durch eine weitere Verzögerung Bundesgelder aus dem Agglomerationsfonds in der Höhe von drei Millionen Franken zu verlieren drohe, dass das Vorgehen seit der Erarbeitung des Masterplans in intensiver Zusammenarbeit mit den kantonalen Behörden erfolgt sei und dass das Resultat vom Regierungsrat gutgeheissen wurde.
Als Konsequenz hat der Stadtrat entschieden, die Vorlage auf eine spätere Sitzung des Gemeindeparlaments zu verschieben, um die neuen Voraussetzungen punkto Finanzierung der Stadtteilverbindung mit Grundeigentümerschaft und Kanton zu besprechen. Es gelte möglichst rasch eine Lösung zu suchen, da die Stadtteilverbindung zwingend erforderlich sei für eine positive Entwicklung von Olten SüdWest und der angrenzenden Quartiere.sko
